Сначала проверка. Потом задаток.

Одна квартира — семь листов в папке

Так выглядит покупка квартиры на вторичке, если её веду я. Листайте: на каждом этапе в папку ложится документ, а красный карандаш отмечает, что проверено.

Папка пока пустая. Прокрутите — начнём с выписки из ЕГРН.

Папка сделки

Иллюстрация: порядок и состав документов зависят от сделки.

• Выписка из ЕГРН — Заказываем свежую выписку вместе с продавцом — без его заявления имени собственника в ней не будет. Смотрю, чьё право и что зарегистрировано: ипотека, арест, рента. — Вы видите выписку сами — до показа и торга, а не «на словах».
• Юридическая проверка — Документ-основание, согласие супруга, доли детей и материнский капитал, кто зарегистрирован, долги, суды и банкротство продавца. — Письменное заключение: что в порядке, что — риск и как его закрыть.
• Задаток — Составляю соглашение о задатке: сумма, срок, условия. Сорвал сделку продавец — возвращает задаток вдвое, покупатель — задаток остаётся у продавца (ст. 381 ГК РФ). — Деньги уходят только после проверки и по бумаге, где всё это написано.
• Ипотека — Собираю документы по квартире для банка, организую оценку, согласую со всеми дату сделки. — Одобрение по себе вы получаете сами — я подскажу, что банку нужно по квартире.
• Договор и расчёты — Готовлю договор купли-продажи — один документ, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ). Расчёты — через аккредитив или ячейку: продавец получит деньги после регистрации. — Подписываете договор, в котором понятна каждая строка.
• Регистрация — Подаём документы на регистрацию перехода права — в МФЦ или электронно. Срок — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9. — Выписка из ЕГРН, где собственник — вы.
• Ключи — Сверяю квартиру с договором, записываем показания счётчиков, ключи передаются по акту. — Ключи — у вас. Папка сделки — тоже: договор, выписки, расписки и акт.

Что я проверяю до задатка

Только документы и риски, из-за которых на вторичке правда срываются сделки. У каждого пункта — откуда он взялся.

Состав проверки зависит от истории квартиры — итог даю письменно.

• Выписка из ЕГРН — Кто собственник, какие доли, зарегистрированы ли ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, рента.
• Документ-основание — Как квартира досталась продавцу: договор, наследство, дарение, приватизация — и не спорна ли эта история.
• Согласие супруга — Квартира куплена в браке — нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
• Дети и материнский капитал — Если у детей есть доли или покупали с маткапиталом — доли должны быть выделены, а продажа согласована с опекой.
• Кто зарегистрирован и живёт — Люди, которые сохраняют право пользоваться квартирой, должны быть перечислены в договоре — это его существенное условие.
• Полномочия продавца — Паспорт продавца; если действует представитель — доверенность, проверенная по реестру нотариата.
• Долги за квартиру — Справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капитальный ремонт.
• Планировка — Сверяю квартиру с планом из техпаспорта: незаконную перепланировку увидит банк и получит новый собственник.
• Суды и банкротство — Картотеки судов и реестр сведений о банкротстве: чтобы сделку не оспорили потом.

Процент или фиксированная сумма — в договоре, до начала работы

Демо-цены

Цены — пример для демонстрации сайта, не оферта. Процент считается от цены квартиры в договоре; итог и порядок оплаты фиксируются в договоре оказания услуг.

• Покупка под ключ — подбор, проверка, торг, задаток, ипотека, сделка, регистрация
• Продажа под ключ — оценка, документы, объявление и показы, задаток, сделка
• Альтернативная сделка — продаёте одну квартиру и покупаете другую в один день
• Сопровождение сделки — квартиру нашли сами: проверка, задаток, договор, расчёты, регистрация
• Ипотечная сделка — документы по квартире для банка, оценка, график сделки
• Проверка юридической чистоты — выписка из ЕГРН, документы-основания, письменное заключение
• Консультация — час: разбор ситуации и документов, план сделки

Цифры сделки — по закону, а не «по опыту»

Продаёте — придётся ли платить НДФЛ?

Как квартира у вас появилась

Когда зарегистрировано право

Кроме этой квартиры, другого жилья у меня нет

Без НДФЛ можно продать

Если продать раньше — доход можно уменьшить на 1 млн ₽ или на подтверждённые расходы на покупку.

Ориентир по ст. 217.1 НК РФ, не налоговая консультация. Срок обычно считают с даты регистрации права; по наследству — со дня открытия наследства (ГК РФ, ст. 1152). Семьи с двумя и более детьми при покупке нового жилья могут быть освобождены и раньше (п. 2.1) — уточняйте в ФНС.

Источники: 218-ФЗ, ст. 16; НК РФ, ст. 217.1, 220, 333.33. Полные ссылки — в описании проекта.

• раб. дней — регистрация права в Росреестре; если документы поданы через МФЦ — 9 рабочих дней
• раб. дня — если сделка удостоверена нотариусом; через МФЦ — 5, а если нотариус подал документы электронно — 1 рабочий день
• пошлина — за регистрацию права собственности физического лица на квартиру с кадастровой стоимостью до 20 млн ₽
• 2 млн ₽ — расходов — на покупку жилья — с них можно вернуть НДФЛ; проценты по ипотеке — отдельно, до 3 млн ₽

Здесь будут истории ваших сделок

Демо: кейсы и отзывы не выдумываем — сюда встанут реальные истории риелтора.

• Место под кейс — Покупка с ипотекой — Что было сложного, как решили и сколько заняло — со слов клиента и с его разрешения.
• Место под кейс — Альтернативная сделка — Например: продажа и покупка в один день, цепочка из двух квартир.
• Место под кейс — Наследство и доли — Например: продажа долей, согласие опеки, нотариальная сделка.

О чём спрашивают до первой встречи

• Сколько стоят ваши услуги и когда их оплачивать? — Процент от цены квартиры или фиксированная сумма — зависит от услуги. Всё записываем в договор оказания услуг до начала работы. Цены на сайте — демонстрационные.
• Что будет с задатком, если сделка сорвётся? — По ст. 381 ГК РФ: если сделку сорвал тот, кто задаток получил (продавец), он возвращает его в двойном размере; если тот, кто дал (покупатель), — задаток остаётся у продавца. Если стороны договорились отказаться от сделки до её исполнения или исполнить её стало невозможно — задаток возвращается (п. 1 ст. 381). Поэтому задаток — только после проверки и по письменному соглашению.
• Сколько длится регистрация в Росреестре? — По ст. 16 закона № 218-ФЗ — 7 рабочих дней, если документы поданы в Росреестр, и 9 — через МФЦ. Если сделку удостоверил нотариус — 3 и 5 рабочих дней соответственно, а если нотариус подал документы электронно — 1 рабочий день.
• Придётся ли платить налог при продаже? — Не придётся, если квартира была в собственности не меньше минимального срока: 3 года — например, при наследстве, дарении от близкого родственника, приватизации, если это единственное жильё; в остальных случаях — 5 лет (ст. 217.1 НК РФ). Если продаёте раньше, доход можно уменьшить на 1 млн ₽ или на подтверждённые расходы на покупку (ст. 220 НК РФ). Для семей с двумя и более детьми есть отдельное освобождение при покупке нового жилья — со своими условиями (п. 2.1 ст. 217.1).
• Можно ли вернуть налог при покупке? — Да, имущественный вычет по ст. 220 НК РФ: с расходов на покупку жилья до 2 млн ₽ и отдельно с процентов по ипотеке до 3 млн ₽. Вычет не дают, если квартира куплена у взаимозависимого лица — например, у близкого родственника.
• Нужен ли нотариус? — Обязателен, если продаются доли в праве общей собственности (есть исключения — например, когда все совладельцы продают квартиру одной сделкой) или квартира принадлежит несовершеннолетнему либо ограниченно дееспособному (ст. 42 и 54 закона № 218-ФЗ). В остальных случаях — по желанию сторон: у нотариальной сделки короче срок регистрации.
• Можно ли зарегистрировать сделку электронно? — Да, документы подаются в электронном виде с усиленной квалифицированной подписью. Но если собственник не подавал заявление о возможности такой регистрации без личного участия, Росреестр вернёт документы — поэтому способ подачи обсуждаем заранее.

Расскажите о квартире — начнём с проверки

Оставьте имя и телефон — перезвоню, задам пару вопросов и скажу, какие документы понадобятся. Адрес, паспортные данные и суммы в форму не пишите: обсудим по телефону.

Что нужно

Где работаю

г. Город и пригород — демо

Телефон

Когда звонить

пн–сб 9:00–20:00 (пример)

Статус

ИП / самозанятый — место под ИНН

• Купить
• Продать
• Проверить квартиру
• Консультация

Риелтор в Иркутске: покупка и продажа квартир на вторичном рынке

Что стоит знать, прежде чем выбирать между агентством, частным риелтором и «сами справимся»: что именно проверяется до задатка, чем задаток отличается от аванса и сколько на самом деле длится регистрация.

• Проверка квартиры до задатка — Выписка из ЕГРН о правах и обременениях (218-ФЗ, ст. 62), история переходов права, согласие супруга (СК РФ, ст. 35), доли и опека — нотариальная форма (218-ФЗ, ст. 42 и 54), лица, сохраняющие право пользования (ГК РФ, ст. 558). Всё это — до того, как деньги ушли.
• Задаток или аванс — Задаток — только в письменной форме (ГК РФ, ст. 380): сорвал покупатель — остаётся у продавца, сорвал продавец — возвращает вдвойне (ст. 381). Аванс возвращается в любом случае. При сомнении в форме соглашения закон считает сумму авансом.
• Регистрация и госпошлина — Регистрация права в Росреестре — семь рабочих дней, через МФЦ — девять (218-ФЗ, ст. 16); электронная подача с УКЭП быстрее (ст. 18). Госпошлина для физлиц — 4 000 ₽ при кадастровой стоимости до 20 000 000 ₽ (НК РФ, ст. 333.33).
• Налоги и вычеты — Продажа без НДФЛ — после минимального срока владения: три года для наследства, дарения от близких, приватизации и единственного жилья, иначе пять (НК РФ, ст. 217.1). При покупке — вычет до 2 000 000 ₽ и до 3 000 000 ₽ по процентам ипотеки (ст. 220).